Definition af ejerfinansiering
Ejerfinansiering kan defineres som et scenarie, hvor ejeren finansierer den pågældende transaktion, dvs. køberen i stedet for at anvende og tage et lån fra en bankinstitution, tager lånet fra ejeren og tilbagebetaler dem hovedstolen sammen med rentebeløbet over en forudbestemt tidsperiode.
Forklaring
Det er kun en finansieringsmekanisme, der finder sted mellem en køber og sælgeren af en ejendom. Det er et scenarie, hvor sælgeren af en bestemt ejendom har ansvaret for at finansiere transaktionen på vegne af køberen af den pågældende ejendom. Med andre ord vil køberen i en ejerfinansieringsmekanisme tage lånet fra sælgeren af ejendommen selv til en bestemt rente i stedet for banken. Køberen skal betale hovedstolen sammen med rentepengene til leverandøren over en bestemt periode.
Hvordan fungerer ejerfinansiering?
I en ejerfinansieringsmekanisme er køberen af den pågældende ejendom forpligtet til at foretage en udbetaling, og derefter udføres transaktionen ofte og registreres ved hjælp af en pengebrev. Den udbetaling, som køberen af ejendommen skal betale, beregnes ofte som en bestemt procentdel af ejendommens salgspris. Den anvendte pengebrev kaldes ofte en ejerfinansieringskontrakt, der indeholder alle vilkår og betingelser for købstransaktionen, der inkluderer afskrivninger, rentesatser og så videre. Processen foregår grundlæggende under juridisk vejledning.
Eksempel
Følgende er de to muligheder, der er tilgængelige med Mike til køb af en bestemt ejendom. Evaluer de to muligheder, og fastlægg, hvilken der giver mindre af alle totaler og viser sig at være en bedre rentabel mulighed for Mike.
Løsning
Mulighed 1
Den månedlige betaling, ballongbetaling og samlede betaling til sælgeren i tilfælde af mulighed 1 beregnes som følger:
Månedlig betalingsberegning
- Månedlig rente (r) = 8/12 = 0,67%
Antal månedlige betalinger = Antal år * antal måneder i et år
- = 30 * 12
- Antal månedlige betalinger (t) = 360
Kumulativ rabatfaktor = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,0067) -360 ) / 0,0067
- Kumulativ rabatfaktor = 136,28
Månedlig betaling = Finansieret beløb / Kumulativ rabatfaktor
- = $ 17.000 / 136,2834
- Månedlig betaling = $ 124,74
Beregning af ballonbetaling
- Antal måneder om 10 år = 10 * 12 = 120
Ballonbalance af et lån = PV (1 + r) n - P ((((1 + r) n -1) / r)
- = $ 17.000 (1 + 0.0067) 120 - $ 124.74 (((1 + 0.0067) 120 -1) / 0.0067)
- Ballonsaldo på et lån = $ 14.913,196
Mulighed nr. 2
Den månedlige betaling, ballongbetaling og samlede betaling til sælgeren i tilfælde af mulighed 1 beregnes som følger:
Månedlig betalingsberegning
- Månedlig rente (r) = 6,5 / 12 = 0,542%
Antal månedlige betalinger = Antal år * antal måneder i et år
- = 30 * 12
- Antal månedlige betalinger (t) = 360
Kumulativ rabatfaktor = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,00542) -360 ) / 0,00542
- Kumulativ rabatfaktor = 158,21
Månedlig betaling = Finansieret beløb / Kumulativ rabatfaktor
- = $ 15.000 / 158,21
- Månedlig betaling = $ 94,81
Beregning af ballonbetaling
- Antal måneder = 15 * 12 = 180
Ballonbalance af et lån = PV (1 + r) n - P ((((1 + r) n -1) / r)
- = $ 15.000 (1 + 0,00542) 180 - $ 94,81 (((1 + 0,00542) n -1) / 0,00542)
- Ballonsaldo på et lån = $ 10.883,87
Ud fra de ovennævnte værdier for begge optioner kan det ses, at Mike måske sparer mere på den månedlige betaling af lånet, hvis han vælger den anden mulighed. Men da han forlænger tilbagebetalingsperioden i yderligere 5 år i den anden mulighed, stiger renten derfor, og han vil muligvis ende med at bruge højere end den første mulighed. Mike skulle gå med den første mulighed.
Risici
- En køber kan muligvis misligholde lånebeløbet - En af de mest betydningsfulde risici er det faktum, at køberen muligvis ikke tilbagebetaler lånebeløbet som det, han eller hun måske havde aftalt under udførelsen af transaktionen. Der er bestemt ingen måde at blive fuldt bekræftet på købers intentioner og evne til at tilbagebetale lånet og rentebeløbet i fremtiden.
- Registrering - En anden væsentlig risiko er det faktum, at en køber kan møde, er sælgerens proces med hensyn til journalføring. Processen med journalføring er forskellig for hver sælger. Nogle optager det muligvis selv, og andre får det muligvis fra en tredjepart. Køberne skal sikre, at de også fører registreringen af hver betaling, der foretages til sælgeren, så det samme kan verificeres i tilfælde af uoverensstemmelse.
Ejer vs sælgerfinansiering
Ejerfinansiering og sælgerfinansiering er sandsynligvis de samme ting. Sælgerfinansiering kan defineres som en ordning, hvor sælgeren finansierer ejendomspant i stedet for bank eller en finansiel institution. Det betyder det samme, og der er bogstaveligt talt ingen forskel mellem de to termer. Begge udtryk bruges ombytteligt.
Fordele
- Den første og fremmeste fordel ved ejerfinansieringsmekanismen kunne være eliminering af indblanding fra tredjepart, som i sidste ende også giver deltagerne mulighed for at spare meget tid, penge og chikane.
- Det giver deltagerne mulighed for at skabe deres egne vilkår, som de også finder gensidigt acceptable og fordelagtige.
- En sælger kan vælge at indsamle månedlige betalinger fra køberen såvel som ballonbetalingen eller endda sælge ejerfinansieringskontrakten til investorerne og tjene et engangsbeløb på den samme.
Begrænsninger
- En af de mest betydningsfulde ulemper kan være, at det kan vise sig at være virkelig dyrere sammenlignet med andre muligheder, der er tilgængelige hos købere af ejendommen.
- En anden ulempe ved ejerfinansiering er det faktum, at hvis en sælger af ejendommen tilfældigvis tager sin ejendom tilbage fra ejeren, skal han muligvis også betale for reparations- og vedligeholdelsesomkostninger, hvis køberen ikke tager sig godt af den pågældende ejendom .
Konklusion
Ejerfinansiering er også bedre kendt som sælgerfinansiering eller ejerbagføring eller sælgersbagføring. Det er et udtryk, der bruges til en transaktion mellem en køber og en sælger af en ejendom. I denne form for finansiering er det sælgeren, der foretager finansieringen, dvs. køberen låner et lån fra sælgeren af ejendommen i stedet for at gå til banken og betaler førstnævnte hovedstolen sammen med renterne inden for en bestemt periode .
