Hvad er Cash on Cash Return (COCR)?
Cash on Cash Return er en type metric, der bruges til at måle det samlede afkast, der optjenes på real investeringsejendom, afkastet er den samlede kontante indtægt, der er opnået på investeringsejendommen for at sætte det med enkle ord, Cash on cash return tjenes af investoren foretaget ved at investere i ejendommen end ved at pantsætte den og beregnes som forholdet mellem det samlede beløb af lejeindtægter fra ejendommen og de samlede kontante investeringer, der oprindeligt blev foretaget i ejendommen.
Formel
Denne formel skal bemærkes, at aktieudbyttesatsen kun måler afkastet af de faktiske investeringer, dvs. den egenkapital, der er involveret i investeringen. Således inkluderer foranstaltningen ikke den gæld, der er involveret i køb af ejendommen, som er et almindeligt finansieringsinstrument i fast ejendom.
Sådan beregnes kontanter ved kontant afkast (med eksempel)
Lad os overveje eksemplet ved hjælp af ovenstående COCR-formel:
Investering uden lån
En investor køber en ejendom for $ 2.000.000 og modtager en månedlig leje på $ 8.000. Han skal betale vedligeholdelsesomkostninger på ejendommen på $ 2.000.
- Nu er den månedlige indkomst på ejendommen = 8000 - 2000 = $ 6.000
- Årlig indkomst = 12 X 6000 = $ 72000
- Således er COCR-formel = årlig pengestrøm før skat / samlede investerede kontanter = 72000/2000000 = 3,6%
Investering i ejendommen med lån
En investor køber en lejeejendom på $ 2.000.000 med en forskud på $ 500.000. Han modtager en månedlig leje på $ 8.000 og betaler vedligeholdelses- og rentegebyrer på $ 4.000 hver måned.
- Nu er den månedlige indkomst efter investorens udgifter = 8000 - 4000 = $ 4.000
- Årlig indkomst = 12 X 4000 = $ 48000
- Således er Cash on Cash Return = 48000/500000 = 9,6%
I eksemplerne ovenfor øgede lånet dette forhold. Lån eller gearing øger risikoen for investoren. Eventuelle skader, ekstra omkostninger, tab ved værdiforringelse, tab af kapital skal investereren selv medføre, og bankerne skal betale tilbage til tiden.
Det er dog ikke altid tilfældet; dette forhold afhænger af mange andre faktorer som prisen, lånebeløbet, den månedlige leje, de månedlige udbetalinger osv.
Forskelle i kontant ved afkast og afkast (ROI)
Forskelle mellem COCR og ROI (Return on Investment):
Investeringsafkast involverer det samlede investeringsafkast. Det vil også overveje kapitalgevinster på investeringen. Mens dette kun tegner sig for de årlige pengestrømme. Da COCR i ejendomsinvestering opbevares aktiverne i meget lang sigt, normalt 10-20 år, er kapitalgevinster vanskelige at estimere. Yderligere kapitalgevinster på ejendommen afhængigt af ejendomens placering, geopolitiske scenario, økonomiske forhold og andre faktorer.
For at måle og sammenligne investeringen i ejendomsinvestering er COCR således et bedre mål.
Fordele
- Forholdet er let at beregne COCR. Forholdet er en nem og hurtig metode til at sammenligne afkast fra forskellige investeringsmuligheder. Forholdet giver en investor mulighed for ikke kun at sammenligne afkast inden for kontant ved kontantafkast i ejendomsklasse, men også på tværs af aktivklasser.
Ulemper
- Beregningen af COCR er baseret på cash flow før skat til det samlede investerede cash. Da tælleren af forholdet er før skat cash flow, tager det ikke hensyn til den enkeltes skatteklasse og skatteudstrømning. Investeringsmuligheden kan påvirkes af skattefordelene og skatteudgiften fra en enkeltperson, som ikke er fanget i afkastprocenten
- Kontant ved kontant afkast tæller ikke med kapitalafkastet. Et kapitalafkast kan indikere et højere afkast, da kapitalafkastet ikke er en indkomst.
- Andre risici ved at eje ejendommen indregnes i forholdet. En investor skal foretage due diligence sammen med beregningen af return ratio inden han investerer i ejendommen.
- Forholdet er baseret på simpel rente til beregning af kontant ved kontantafkast og ikke på sammensat renteberegning. En investeringsmulighed med en endnu mindre sammensat rente kan være en bedre mulighed end en investering med høj kontant til kontant afkast.
- Forholdet udgør ikke tidsværdien af penge. Derfor bliver det kun effektivt i det første investeringsår, hvis der måles et absolut forhold, og aktieudbyttesatsen på den enkelte investering måles.
Hvad er en god kontant afkastningsgrad?
Det absolutte tal for en god COCR varierer. Mens eksperterne siger, at et afkast på 8% er et godt forhold, mens nogle eksperter ser efter et interval mellem 8-12%. Nogle investorer investerer muligvis ikke, hvis de ikke er garanteret 15% eller 20% COCR.
Konklusion
Egenkapitaludbyttesatsen giver forholdet mellem pengestrømmen før skat med det oprindeligt investerede kapital. Det inkluderer ikke de lån, der er taget fra de finansielle institutioner, når de beregner kontant afkast.
Selv om dette er en simpel måling, fortæller den ikke alt om lejeboligen og bør ikke tages som den eneste foranstaltning til at træffe en investeringsbeslutning. COCR inden for ejendomsinvestering kræver et dybt og sofistikeret analyseniveau, der inkluderer kvalitativ analyse som stedets ejendom, områdets fremtidige udsigter, placeringens kommercielle æstetik, blandt andre faktorer.
Et godt COCR-forhold tager ikke hensyn til skattefordelene, alternative finansieringskilder og mulig finansieringsstruktur. Imidlertid forbliver et godt COCR-forhold den mest basale og vigtige måling for at indikere en bedre investeringsmulighed.
