Værdipapirer med aktiver støttet (RMBS, CMBS, CDO'er) - Wallstreetmojo

Værdipapirer, der støttes med aktiver

Efter den globale finanskrise i 2008, og der var en enorm brummer om nogle sofistikerede finansielle værdipapirer kendt som CDO'er, CMBS og RMBS, og hvordan de spillede en stor rolle i opbygningen af ​​krisen. Disse værdipapirer er kendt som Asset-backed Securities (ABS), et paraplyudtryk, der bruges til at henvise til en slags sikkerhed, der stammer dens værdi fra en pulje af aktiver, som kan være en obligation, boliglån, billån eller endda kreditkort betalinger.

I denne artikel ser vi detaljeret på værdipapirer, der støttes af aktiver og deres typer.

• Hvorfor værdipapirer, der støttes med aktiver?
• Typer af aktiverstøttede værdipapirer
• RMBS (værdipapirer med boliglån)
  • Struktur af RMBS
  • RMBS (værdipapirer, der er støttet af boliglån) Eksempel
• CMBS (værdipapirer med kommerciel pant)
  • Struktur af CMBS
• CDO'er (sikkerhedsstillede forpligtelser)
  • CDO-eksempel

Hvorfor værdipapirer, der støttes med aktiver?

Oprettelsen af ​​ABS giver store institutionelle investorer en mulighed for at investere i aktivrenteklasser med højere afkast uden at tage meget yderligere risiko og hjælper samtidig långivere med at rejse kapital uden at få adgang til primære markeder. Det giver også bankerne mulighed for at fjerne lånene fra deres bøger, da kreditrisikoen for lånene overføres til investorerne.

Processen med at samle finansielle aktiver, så de senere kunne sælges til investorerne, kaldes Securitization (vi vil se nærmere på processen i det senere afsnit ved hjælp af eksempler), som normalt udføres af investeringsbanker. I processen sælger långiveren sin portefølje af lån til en investeringsbank, som derefter ompakker disse lån som en pant-sikkerhed (MBS) og derefter sælger det til andre investorer efter at have holdt en vis provision for sig selv.

Typer af aktiverstøttede værdipapirer

De forskellige typer ABS er:

• RMBS (værdipapirer med pant i boliglån),
• CMBS (værdipapirer med kommerciel pant) og
• CDO'er (sikkerhedsstillede forpligtelser).

Der er visse overlapninger i disse instrumenter, da det grundlæggende princip for securitisering stort set forbliver det samme, mens det underliggende aktiv kan variere.

Lad os se på de forskellige typer værdipapirer, der støttes med aktiver:

RMBS (værdipapirer med boliglån)

• RMBS er en form for realkreditobligationer, hvor pengestrømmene stammer fra boliglån.
• Disse værdipapirer kan indeholde alle en type pant eller en blanding af forskellige typer, såsom realkreditlån (høj kvalitet og høj kreditværdige lån) og subprime (lån med lavere kreditvurderinger og højere renter).
• I modsætning til kommercielle realkreditlån udgør risikoen for misligholdelse af lånene også boliglån en risiko for forudbetaling (Da forudbetalingsomkostningerne på boliglån er meget lave eller ingen) af lånet set fra långiverens perspektiv, hvilket påvirker de forventede fremtidige pengestrømme .
• Da RMBS består af et stort antal små realkreditlån, der er bakket op af husene som sikkerhed, er standardrisikoen forbundet med dem ret lav (Chancerne for, at et stort antal låntagere misligholder deres tilbagebetaling på samme tid er meget lave ).
• Dette hjælper dem med at få en højere kreditvurdering sammenlignet med de underliggende aktiver.
• Institutionelle investorer, herunder forsikringsselskaber, har historisk været vigtige investorer i RMBS, dels på grund af de langsigtede pengestrømme, de leverer.
• RMBS kunne udstedes af føderale støttede agenturer som Fannie Mae og Freddie Mac samt private institutioner som banker.

Struktur af RMBS

Lad os se på strukturen af ​​RMBS og hvordan de oprettes:

1. Overvej en bank, der giver boliglån og har lånt ud 1 mia. Dollar i samlede lån fordelt på tusinder af låntagere. Banken modtager tilbagebetalinger fra disse lån efter 5-20 år afhængigt af udlånets løbetid.
2. Nu for at låne ud flere lån har banken brug for mere kapital, som kan optage på flere måder, herunder udstedelse af sikker / usikret obligation eller aktieudstedelse. En anden måde, banken kan skaffe kapital på, er ved at sælge låneporteføljen eller en del af den til et securitisationsbureau som Federal National Mortgage Association (FNMA), almindeligvis kendt som Fannie Mae. På grund af deres strenge krav skal de lån, der købes af Fannie Mae, overholde høje standarder (i modsætning til ikke-agenturet RMBS udstedt af private institutioner, der ligner meget CDO'er).
3. Nu samler Fannie Mae disse lån baseret på deres ansættelsestid og ompakker dem som RMBS. Da disse RMBS er garanteret af Fannie Mae (som er et statsstøttet agentur), får de en høj kreditværdighed på AAA og AA. På grund af høje ratings af disse værdipapirer er risikovillige investorer som store forsikringsselskaber og pensionsfonde de største investorer i sådanne værdipapirer.

Vi ser på et eksempel for at få en bedre forståelse af RMBS:

RMBS (værdipapirer, der er støttet af boliglån) Eksempel

Lad os sige, at en bank har 1000 udestående boliglån til en værdi af $ 1 mio., Hver med en løbetid på 10 år. Således er den samlede låneportefølje af banker $ 1 mia. For at lette forståelsen antager vi, at renten på alle disse lån er den samme med 10%, og pengestrømmen svarer til en obligation, hvor låntager foretager årlige rentebetalinger hvert år og betaler hovedstolen ved udgangen .

• Fannie Mae køber lånene fra banken for 1 mia. Dollar (banken opkræver muligvis nogle gebyrer derudover).
• årlig pengestrøm fra lån ville være 10% * 1 mia. $ 100 mio
• pengestrøm i 10. år = $ 1,1 mia
• forudsat at Fannie Mae sælger 1000 enheder af RMBS til investorer til en værdi af $ 1 mio. hver
• Efter inkorporering af gebyrerne på 2%, som Fannie Mae opkræver for at tage kreditrisikoen, ville afkastet for investorer være 8%.

Skønt udbyttet måske ikke synes at være meget højt, i betragtning af den høje kreditværdighed og afkastet fra investeringspapirer med lignende kreditvurderinger er 1-2% lavere. Det gør dem til en meget attraktiv investeringsmulighed for investorer med lav risiko som forsikringsselskaber og pensionskasser.

Risikoen forbundet med RMBS kommer i spil, når låntagerne begynder at misligholde deres pant. Et lille antal misligholdelser siger 10 ud af 1000, vil ikke gøre en stor forskel fra investorens synspunkt, men når et stort antal låntagere misligholder på samme tid, bliver det et problem for investorer, da det genererede afkast bliver betydeligt påvirket.

CMBS (værdipapirer med kommerciel pant)

• Værdipapirer med kommerciel pant er en form for pantelån, der er bakket op af kommercielle ejendomslån snarere end boligejendomme.
• Disse kommercielle ejendomslån gives til indkomstskabende fast ejendom, som kan lånes til ejendomme som lejlighedskomplekser, fabrikker, hoteller, pakhuse, kontorbygninger og indkøbscentre.
• I lighed med RMBS oprettes CMBS, når en långiver tager en gruppe lån, der er udestående på sine bøger, bundter dem og derefter sælger dem i securitiseret form som pant-sikkerhed svarende til obligationer med hensyn til dens pengestrømme.
• CMBS er normalt mere komplekse værdipapirer på grund af arten af ​​underliggende ejendomslånaktiver. I modsætning til boliglån, hvor forudbetalingsrisikoen normalt er ret høj, i tilfælde af kommercielle prioritetslån, er dette ikke tilfældet . Dette skyldes, at kommercielle prioritetslån normalt indeholder en lockout-bestemmelse og betydelige forudbetalingsbøder , hvilket i det væsentlige gør dem til tidsbegrænsede lån.
• CMBS-udgaver er normalt struktureret i flere trancher baseret på risikoen for pengestrømme.
• Trancher oprettes på en sådan måde, at seniortrancher bærer mindre risiko, da de har den første ret til de genererede pengestrømme (rentebetalinger); således får de højere kreditvurderinger og giver lavere afkast.
• Mens juniortranchen med højere risici genererer deres pengestrømme fra renter og hovedstolsbetalinger; således gives lavere kreditvurderinger og giver højere afkast.

Struktur af CMBS

Lad os se på CMBS struktur og hvordan de oprettes:

1. Overvej en bank, der udsteder kommercielle pant til ejendomme som lejlighedskomplekser, fabrikker, hoteller, pakhuse, kontorbygninger og indkøbscentre. Og har lånt ud en vis sum penge i forskellige varigheder på tværs af et diversificeret sæt låntagere til kommercielle formål.
2. Nu vil banken sælge sin kommercielle pantportefølje til et securitisationsbureau som Fannie Mae (som vi så med RMBS), som derefter bundter disse lån i en pulje og derefter opretter en række obligationer ud af disse betegnet som forskellige trancher.
3. Disse trancher oprettes på baggrund af lånekvaliteten og den risiko, der er forbundet med dem. Seniortrancher har den højeste betalingsprioritet, vil blive bakket op af kortere lån af høj kvalitet (da risikoen er lavere) og har lavere afkast. Mens juniortrancher har lavere betalingsprioritet, vil de blive bakket op af længerevarende lån og vil have højere afkast.
4. Disse trancher vurderes derefter af ratingbureauer og tildeles ratings. Seniortrancher vil have højere kreditvurderinger, der falder inden for kategorien Investment grade (rating over BBB-), mens juniortrancher med lavere ratings falder inden for kategorien High yield (BB + og derunder).
5. Dette giver investorer fleksibilitet til at vælge typen af ​​CMBS-sikkerhed baseret på deres risikoprofil. Store institutionelle investorer med en lavrisikoprofil foretrækker at investere i ledende trancher (vurderet AA & AAA), mens risikable investorer som hedgefonde og handelsselskaber foretrækker obligationer med lavere rating på grund af højere afkast.

CDO'er (sikkerhedsstillede forpligtelser)

• Gældsforpligtelser med sikkerhedsstillelse er en form for struktureret aktivbaseret sikkerhed, hvor de individuelle fastforrentede aktiver (kan variere fra boliglån og virksomhedsgæld til kreditkortbetalinger) samles og ompakkes i diskrete trancher (som vi så med CMBS) baseret på risikoen for de underliggende fastforrentede aktiver og sælges derefter til det sekundære marked.
• Risikoprofilen for forskellige trancher udskåret af det samme sæt fastforrentede aktiver kan variere betydeligt.

• Trancher tildeles kreditvurderinger af ratingbureauer baseret på den risiko, de har.
• Seniortranchen tildeles den højeste rating på AAA, da de har den laveste risiko dog med lavere afkast. De midterste trancher med en moderat risikovurdering mellem AA og BB er kendt som en mezzanintranche.
• Den nederste del, der har den laveste rating (i finansiel sprogbrug, uønsket vurdering) eller ikke er klassificeret, betegnes som kapitalandel, og de har den højeste risiko såvel som et højere forventet afkast.
• Hvis lånene i puljen begynder at misligholde, vil kapitalandelen være den første til at tage tab, mens den seniortranche muligvis forbliver upåvirket.
• Et interessant aspekt af CDO'er er, at de kan oprettes ud fra ethvert fastforrentet aktiv, som endda kan være andre CDO'er.
• For eksempel er det muligt at oprette en ny CDO ved at samle sub-prime realkreditlån eller kapitalandele af adskillige andre CDO'er (som grundlæggende er junk-rated) og derefter oprette en seniortranche fra denne CDO, som vil have en væsentligt højere rating sammenlignet til det underliggende aktiv (Faktisk proces er meget mere kompliceret, men den grundlæggende idé forbliver den samme).
• Dette var en almindelig praksis i de præfinansielle kriseår og havde en vigtig rolle i oprettelsen af ​​aktivboblen.
• Subprime-pantene blev på en måde brændstof til oprettelsen af ​​sådanne værdipapirer og blev udbetalt til enhver og enhver uden den nødvendige omhu.

CDO-eksempel

Lad os se på et eksempel for at få en bedre forståelse af CDO'er:

Overvej en bank, der har 1000 udestående lån (inklusive bolig og kommerciel) til en værdi af $ 1 mio. Hver med en løbetid på 10 år. Således er en banks samlede låneportefølje $ 1 mia. For at lette forståelsen antager vi, at renten på alle disse lån er den samme med 10%, og pengestrømmen svarer til en obligation, hvor låntager foretager årlige rentebetalinger hvert år og betaler hovedstolen ved udgangen .

• En investeringsbank køber lånene fra banken for $ 1 mia. (Banken opkræver muligvis nogle gebyrer derudover).
• årlige pengestrømme fra lån ville være 10% x 1 mia. $ 100 mio
• pengestrøm i 10. år = $ 1,1 mia
• Hvis vi antager, at investeringsbanken samler disse låneaktiver og ompakker dem i tre trancher: 300.000 enheder af seniortranchen, 400.000 enheder af mezzanintranchen og 300.000 enheder af egenkapitaltranche til en værdi af $ 1000 hver.

For at lette beregningen for eksemplet antager vi også, at investeringsbanken inkluderer deres provisioner i omkostningerne

• Da risikoen for Senior-tranchen er lavest, lad os sige, at kuponen, der ankom til dem, er $ 70 pr. Enhed. Resultatet er et udbytte på 7% for dem
• For mezzanintranchen overvejer kuponbeløbet ankommet til $ 90 per enhed, hvilket giver dem et udbytte på 9%
• Nu for aktietranchen er kuponbeløbet det resterende beløb tilbage efter afbetaling af Senior og Mezzanine
• Så den samlede udbetaling til seniortranche = $ 70 x 300.000 = $ 21mn
• samlet udbetaling til mezzanintranschen = $ 90 x 400.000 = $ 36mn
• Således vil det resterende beløb for kapitalandelen være $ 100mn - ($ 21mn + $ 36mn) = $ 43mn
• Pr. Enhedskuponudbetaling er = $ 43mn / 300k = $ 143,3
• Således giver kapitalandeltranchehaverne et udbytte på 14,3%

Det ser meget attraktivt ud i forhold til andre trancher! Men husk, her har vi overvejet, at alle låntagere betalte deres betalinger, og der var 0% misligholdelse af betalinger

• Lad os nu overveje sagen, hvor tusinder af mennesker på grund af markedskrasch eller økonomisk afmatning mistede deres job og nu ikke er i stand til at betale rentebetalingen på deres lån.
• Lad os sige, at dette resulterer i, at 15% af låntagere misligholder deres rentebetalinger.
• I stedet for at den samlede pengestrøm er $ 100 mio., Udgør den således $ 85mn
• Hele tabet på $ 15mn vil blive trukket af kapitalandelen, hvilket efterlader dem med $ 28mn. Dette vil resultere i en kupon pr. Enhed på $ 93,3 og et udbytte på 9,3%, næsten det samme som en mezzanintransje.

Dette fremhæver risikoen forbundet med de nedre trancher. Hvis standard var 40%, ville hele kuponbetalingen af ​​kapitalandelen være blevet udslettet.

Andre afledte relaterede artikler, som du måske kan lide

• Definition af rentederivater
• Obligationspriser
• Hvad er Yield Curve Slope?
• Investeringspapirer