Hvad er lån til hårde penge?
Et hårdt pengelån er en type finansiering, der ydes af ikke-bankinstitutioner eller enkeltpersoner til ejendomsinvestorerne. Det kræver ikke meget kreditkontrol, da det understøttes af sikkerhedsstillelse. Investoren foretrækker at vælge en långiver med hårdt penge, da lånet ydes hurtigt inden for en uge sammenlignet med traditionelle bankfolk, der tager cirka 1 til 2 måneder at udbetale beløbet.
Denne type lån kaldes også et kortfristet brolån, da det bygger bro over finansgabet mellem køb og videresalg af ejendommen.
Hvordan fungerer hårde pengelån?
En ejendomsinvestors opgave er at identificere en ejendom. Køb ejendommen, foretag reparationer eller renoveringer på ejendommen, øg dens markedsværdi og videresalg ejendommen.
- Investoren står normalt over for finansieringsproblemer på købstidspunktet, og de kræver hurtig finansiering for at gøre ejendommen salgbar med det samme.
- Traditionelle bankfolk ville aldrig finansiere hårde pengelån, da forholdet mellem lån og værdi kan være højt (over 75%). Således vælger ejendomsinvestorer private aktører, der vil finansiere projektet.
- Ejendomsmæglen gives som sikkerhedsstillelse til långiveren. Långiveren er ikke bekymret over investorens indkomst eller kredithistorik, da lånet er på kort sigt.
Eksempel
Investoren har stødt på ejendom og erhvervet følgende oplysninger til et lån med hårde penge:
Løsning:
Forklaring:
- Mængden af finansiering, der leveres af normale bankfolk, er kun 70% i forhold til långivere. Yderligere er det beløb, der kræves af investoren, lavere.
- Investoren kan administrere reparationer og uforudsete udgifter inden for de besparelser, de har til rådighed.
- Inden for det samlede tidsrum på 5 måneder kan investoren let planlægge reparationer og renovering af ejendommen.
- Det afkast, der opnås af investoren, er smukt inden for den angivne periode.
Hvem foretrækker ejendomsinvestorer hårde pengeudlånere?
- Investorer, der forsøger at konkurrere med mange konkurrencedygtige bud, foretrækker at vælge lånemuligheden for hårde penge, hvilket vil hjælpe dem med at få aftalen hurtigt.
- Investorer, der har en dårlig kredithistorik, kan bruge lånet til hårde penge til at sikre hurtig udbetaling uden spørgsmål og forespørgsler. Sådanne investorer har store chancer for afvisning fra traditionelle bankfolk.
- Også nye investorer på markedet vil ikke have en sund indkomsthistorie. Yderligere kan investoren sænke sin del af investeringen i fast ejendom, hvilket udsætter ham for lavere risiko.
Krav
- Det vigtigste krav til långiveren er, at ejendommen skal være under långiverens sikkerhed.
- Låntagerens kredithistorik eller kreditvurdering er ikke bekymrende for långiveren.
- Långiveren er imidlertid bekymret over investeringsbeløbet, som investoren skal foretage.
- Investoren skal fremstille långiveren med lån- og tilbagebetalingsplanen for det nævnte lån, hvilket i det væsentlige overbeviser om tilbagebetalingsplanen og datoen for salg af et værdipapir. Detaljer som den krævede finansieringsperiode skal også nævnes.
Beløb til lån med hårde penge
- LTV-forhold (dvs. lån til værdi-forhold) angiver det lånebeløb, som långiveren kan sanktionere. LTV beregnes ved at dividere lånebeløbet med værdien af ejendom, der skal stilles som sikkerhed.
- Højere LTV betyder et højere beløb finansieret af långiveren og omvendt. Normalt tilbyder de traditionelle bankfolk 75% af værdien som et lån.
- Private spillere tilbyder en LTV på mere end 75%. Hvad nu med saldobeløbet for finansiering? Investoren finansierer det naturligvis fra lommen.
Fordele
- Hurtig udbetaling af lån.
- Nem finansieringsordning.
- Lavere stress for dokumentation og juridisk papirarbejde.
- Hurtig og nem godkendelse i realtid.
- Ingen undersøgelse krævet vedrørende investorens kredithistorik eller indtægtskilde eller investorens indkomsthistorie.
- Fleksible muligheder gives af långiveren, der gør jobbet let.
- Nem lukning af investoren.
Ulemper
- Renteomkostningerne er meget højere end traditionelle udbydere af finansiering.
- LTV-forholdet er højere for kun en erfaren flipper og ikke for en ny spiller.
- Andre andre omkostninger er også højere end i tilfælde af traditionelle lån.
- Finansiering afvises for ejendommen, der har en lavere værdi i forhold til værdiansættelsen foretaget af investoren.
- Långiveren foretrækker kortsigtet løbetid på låneperioden.
