Afskærmning Betydning
Afskærmning defineres som skridt, som långiveren tager, når låntager misligholder tilbagebetaling af lån. I dette tager långiveren lovlig kontrol med den pantsatte ejendom og sælger aktivet (ejendommen) for at inddrive lånebeløbet.
Typer af afskærmning
# 1 - Retslige
Dette er den sædvanlige afskærmning, der sker, hvor en långiver informerer låntager om de ubesvarede betalinger, og for at fortsætte, når låntager ikke genopliver fra at være standard, sagsøger långiveren låntageren, og den arkiveres på landets optagerkontor. Sagen er offentliggjort, og efter retssagen auktioneres ejendommen.
# 2 - Ikke-retligt
Her har långiveren fuld autoritet til at sælge ejendommen, når låntager misligholder. Også her registreres sagen på landets optagerkontor, og låntageren får tid til at kompensere for den misligholdelse, som långiveren har ret til straks at gå på auktion eller salg af ejendommen, og her er forskellen, der vil være ingen omfattende retssag eller retssag.
Afskærmningsproces
Processen varierer fra stat til stat, men generelt har de 5 lignende egenskaber -
# 1 - Standardbetaling af låntager
Når låntager går glip af mindst en lånebetaling, sættes han i standardkriterier. Långiveren vil sende en ubesvaret betalingsmeddelelse om, at de har gået glip af betalingen og endda tilbyde en frist på 15 dage til at foretage betalingen. Efter 15 dage vil låntageren blive opkrævet forsinket betaling og andre sanktioner til ham / hende. Hvis låntager går glip af to til tre betalinger, sendes han nu en anmodning om meddelelse, der er mere alvorlig end en mistet betalingsmeddelelse.
# 2 - Notice of Default (NOD)
Når låntager går glip af betaling i tre til seks måneder, sender långiveren en meddelelse om misligholdelse til kontoret for landoptageren. En kopi af dette sendes også til låntager, der yderligere får 90 dage til at betale den nylige regning og genindføre lånet. Denne periode kaldes genindførelsesperioden.
# 3 - Meddelelse om salg af aktiver
Hvis låntager stadig ikke kan foretage betalingen inden for 90 dage, begynder långiveren med afskærmningsprocessen. Långiveren sender igen meddelelse til landets optagerkontor om det samme med en kopi til låntager og offentliggør også en juridisk meddelelse i avisen i tre på hinanden følgende uger, før hjemmet faktisk auktioneres. Låntageren har stadig fem dage før auktionen til at kompensere for de ubesvarede betalinger.
# 4 - Offentlig auktion
Långiveren estimerer et åbningsbud på ejendommen, før den bliver auktioneret. Prisen estimeres på baggrund af saldoen på ventende lån og enhver form for pant eller skatter, der ikke betales. Ejendommen sælges til højstbydende. Tillidsoverførslen videregives til den nye ejer af ejendommen, og låntager har nu 3 dage til at forlade ejendommen.
# 5 - Fast ejendomsejendom
Hvis ejendommen ikke sælges på auktionen, bliver den bankens eller en ejendomsejendom. Når dette finder sted, er långiveren ejer af ejendommen, og den vil forsøge at få ejendommen solgt ved hjælp af en mægler eller en agent. For at gøre aftalen mere lokkende kan långiveren fjerne en del af pantopladere og andre afgifter og dermed give en eller anden form for rabat til den interesserede part for at købe den betragtede ejendom.
Auktion over afskærmning
I en auktion fastsætter långiveren generelt et bud forud for auktionen baseret på den pris, der estimeres under hensyntagen til saldoen på det ventende lån og enhver form for pantret eller skatter, der ikke betales. Denne meddelelse gives også i lokale aviser og websteder for interesserede købere til at komme frem til auktionen.
På auktionens dag, der er baseret på de forudindstillede bud, kan auktionærer byde på priser over den. Formålet med auktionen er at få den højest mulige pris på ejendommen. Den person med det højeste bud eller det beløb, der er tilstrækkeligt til, at långiveren dækker lånet, betragtes, og ejendommen overdrages til personen.
Låntageren har tre dages tid til at forlade ejendommen og overdrage den til den nye ejer. På den anden side, hvis långiveren ikke får gode bud på auktionen, vil långiveren overtage ejendommen og forsøge at sælge den i fremtiden gennem mæglere eller agenter.
Hvordan undgår man det?
- Et vigtigste skridt for at undgå afskærmning er at undgå ubesvaret betaling af lån og blive en standard.
- Man bør tage noget tid fra långiveren i tilfælde af alvorlige nødsituationer, før man kommer i problemer med retssager. Dette kaldes overbærenhed.
- Hvis man kan være enig i, at man efter en misligholdelse aldrig vil gentage det samme, kan långiveren muligvis give låntager en pause og frafalde forpligtelsen, der kaldes gældseftergivelse.
- Når långiveren spreder det ubesvarede betalingsbeløb i længere tid, giver det en eller anden form for lethed til låntager.
- Når långiveren accepterer at ændre lånebetingelserne eller forlænge afskrivningsperioden, kan dette give låntageren en vis fleksibilitet.
Konsekvenser af afskærmning
- Man er nødt til at give slip på sit eget hjem og enhver form for egenkapital, der blev fremsat.
- Det medfører stress og angst, fordi man bliver hjemløs uden viden om, hvor man skal hen.
- Det skader kredit score meget, og det bliver meget hårdt at få endnu et lån i fremtiden.
- Man kan skylde en mangelbalance selv efter tvangssalg.
- Man kan miste mulighederne for leasing eller assistance, som kan være yderligere tilgængelige.
- Under Fannie Mae-pantprocessen mister man muligheden for at købe et andet hus i yderligere syv år.
Indvirkning
- Det er på kreditvurderingen, der bliver ramt drastisk.
- Hjemme fås til en lavere pris end den faktiske markedspris.
- Det skaber en mulighed for nye boligkøbere at købe boliger til nedsatte priser.
- Selv efter afskærmning kan låntager muligvis kompensere for underskuddet i lånet.
- Problemer med beskæftigelse inden for visse områder, hvor kandidatens kreditvurdering vurderes.
Fordele
- Når ejendomsmarkedet falder lavt, vil mange ejere finde deres hus ikke værd at pant. I disse scenarier kan det være godt for ejere at reducere deres byrde og starte frisk.
- Det er gavnligt for nye boligkøbere, der finder ejendomme til lavere priser.
- Det er også en måde at spare penge på. Når låntager er klar over, at der ikke er nogen måde at forhindre, at afskærmning finder sted, kan man stoppe med at prøve og spare de penge, der ellers blev brugt til at foretage månedlige betalinger og starte forfra, når afskærmningen slutter.
Ulemper
- Kreditvurderingen bliver hårdest ramt og falder drastisk.
- Man mister sit eget hjem, og i en sådan krise er det meget svært at finde et nyt hjem.
- Det påvirker også beskæftigelse, hvor der i en eller anden form for jobkreditteres baggrund for enkeltpersoner.
- At få et nyt lån eller pant bliver meget svært.
- Når afskærmning sker, øges låntagernes skattebyrde i IRS 'øjne, gælden er eftergivet betragtes som en indkomst.
