Definition af sælgerfinansiering
Sælgerfinansiering er en aftale mellem køber og sælger af fast ejendom, hvor sælger i stedet for en finansiel institution administrerer pantprocessen og yder lån; køberen foretager en indledende udbetaling af hovedstolen på ejendomsprisen, og derefter er det resterende beløb gennem månedlige betalinger med nogle procent af renterne på lånet.
Typer af sælgerfinansiering
Nedenfor er de typer af sælgerfinansiering-
- Alt inklusive pant : - I denne ejer sælger han hjem til køberen for en all-inclusive tillidsakt og bærer en pengebrev for hele boligprisbalancen i overensstemmelse med mindre udbetaling, hvis nogen.
- Leje at eje : - Køber har mulighed, men ikke pligt til at købe ejendom fra sælgeren, men køberen får ret til at eje huset med udbetalingen, mens han også betaler regelmæssig månedlig leje. Ved afslutningen af den givne kontraktperiode har køberen en mulighed for at betale restbeløbet af kontrakten til sælgeren. I sådanne kontrakter opkræver sælgere ofte et anstændigt ikke-refunderbart forskud, hvis køberen beslutter ikke at købe. I andre tilfælde får køberen beskyttelse med en fortegnelse over leasingkontrakten, hvormed sælgeren ikke kan sælge ejendommen til nogen anden.
- Second Lien / Junior Mortgage : - Mange gange føler sælger risiko ved at indgå en sælgerfinansieringsaftale med en køber, så i stedet får køber en mulighed for at tage andet pant, dvs. for størstedelen af finansieringen sker fra en bank, og sælgerfinansieringen gør resterende. I denne type kontrakt foretager køber to betalinger, hver måned dvs. det første til banken og det andet til sælgeren. Denne type kontrakt reducerer risikoen for, at en køber får en misligholdelse.
- Wrap-Around : Wrap-around pant er en god mulighed for sælgeren at tjene et bedre afkast. Hvis sælgeren har et realkreditlån, der ikke var fuldt afbetalt, men sælgeren sælger ejendom med sælgerfinansieringsmulighed, hvor han kan opkræve en højere sats på ejendomsprisen med fradrag af udbetaling og opretholde løbende betaling til sit pant fra en bank som samt at tjene ekstra afkast. For f.eks. Købte hr. X et hus med et pant på $ 200.000 til en sats på 4,5%. Den nuværende værdi af huset er $ 250.000. Så han indgår en sælgerfinansieringskontrakt med en ny køber ved at nedbetale $ 50.000 og resterende $ 200.000 med en rente på 7,5%. Sådanne kontrakter udføres for det meste gennem escrow-virksomheder, som sørger for, at betalingsprocessen forbliver klar.
- Jordkontrakt : - I denne type kontrakt overdrages ejendomsretten til køberen, men får en rimelig interesse i en ejendom. Først efter den endelige betaling af den underskrevne kontrakt får køberen lovlig overdragelse af ejerskabet fra sælgeren.
Eksempel på sælgerfinansiering
Hr. X sælger sit hus til $ 250.000. Mr. Y er selvstændig og stadig ikke i stand til at få en god kredit score på grund af uregelmæssighed i hans indkomst. Hr. Y kan ikke tage lånet efter den traditionelle metode. Hr. X foretager en baggrundskontrol af hr. Y og er i stand til at udvikle tillid til sit samlede erhverv. Derfor indgår hr. X og hr. Y en aftale, hvor hr. Y indvilliger i at betale 50.000 dollars og de resterende 200.000 dollars i EMI i en periode på 20 år med en yderligere rente på 6%.
Løsning
Nedenfor gives data til beregning af betaling
Beregning af EMI er som følger -
- = (($ 200.000 X 0,005) X (1 + 0,005) 240 ) / ((1 + 0,005) 240 - 1)
- EMI = 1432,86
Samlet betaling
- Samlet betaling = 343886.9
I ovenstående eksempel indgår køber og sælger en kontrakt uden at involvere nogen anden finansiel institution. Vigtige faktorer, der kræves -
- Sælger ejer ejendom. (Nul gæld / meget lav gæld, der kan afvikles ved afslutningen af denne aftale)
- Sælger udfylder med vilje alle nødvendige juridiske dokumenter til overførsel til køberen.
- Kontrakten mellem køber og sælger, hvor køber accepterer at betale i henhold til vilkårene i sælgerfinansieringskontrakten.
Fordele ved sælgerfinansiering
Fordele for køber
- Mindre papirarbejde : - Selvom sælgeren stadig skal vise dig fuld tillid til at indgå en sådan aftale, gør færre papirer og procedurer det let.
- Omtalelig : - I modsætning til Bank eller enhver anden finansiel institution kan køberen forhandle om beløbsvilkår, betingelser og rente.
- Lavere omkostninger : - Uden institutionel långiver er der ingen behandlingsgebyrer, administrationsgebyrer eller oprindelige gebyrer.
- Hurtigere afslutning : - Intet bureaukrati, gentagen proces, inspektioner osv.
Fordele for sælger
- Sælger kan sælge ejendom i samme stand uden dyre reparationer eller ændringer, der kræves af konventionelle långivere.
- Kendte investeringer : - Pantesikkerhed fra den ejendom, du faktisk ejede i tid, er meget trøstende end nogen anden ukendt investering.
- Almindelig indkomst : - Løbende indkomst uden at bekymre sig om at eje og administrere en ejendom.
- I tilfælde af misligholdelse kan sælgeren beholde udbetalingen plus ejerskabet af ejendommen.
- Skattefordel : - Salg i afdrag afværger kapitalgevinst på ejendommen, hvilket hjælper med at spare et højt skatteniveau.
- Højere afkast : - Sælgerfinansieringskontrakt giver højere afkast over en periode sammenlignet med engangs langsigtet kapitalgevinst.
Ulemper ved sælgerfinansiering
Ulemper for køber
- Høj rente : - I mange tilfælde er renten i sælgerfinansiering højere sammenlignet med banker.
- Forståelse af vilkår : - Klausuler som 'forfalden til salg', hvilken bank kan udelukke en aftale, hvis sælgeren stadig ikke har betalt det samlede pant. Køberen skal læse og forstå alle vilkårene og deres juridiske betydning i kontrakten.
- I tilfælde af misligholdelse kan han efter nogen tid, hvis en køber ikke er i stand til at sikre finansiering, miste alle indbetalte penge og månedlig betaling plus hus.
Ulemper for sælger
- Risikoanalyse : - Sælger skal analysere den risiko, der er forbundet med sælgerfinansiering, og har brug for at træffe nogle nødvendige beslutninger vedrørende involvering.
- Tillid til køber : - Bankerne foretager en bestemt proces for at kvalificere sig til lånet af en grund. I tilfælde af sælger skal finansieringssælgeren finde en måde at tro på købers evne og pålidelighed.
- Standard : - I tilfælde af misligholdelse skal afskærmningsprocessen behandles af en sælger, hvis køberen ikke flytter ud.
- Reparationsomkostninger : - Sælger skal muligvis foretage reparation og ændringer i ejendom i tilfælde af misligholdelse fra en køber.
Konklusion
Sælgerfinansiering er en bedre mulighed for personer, der har uregelmæssigheder i indkomst eller personer med mindre kredit score. Mange faktorer kommer i betragtning som en fremgangsmåde til forhandling i sådanne typer af kontrakter, opbygning af tillid mellem køber og sælger, forståelse af det juridiske krav, der skal opfyldes i sådanne kontrakter, i stedet for at bruge det som et værktøj til finansiering, bør denne mulighed være passende kun hvis det passer ind i din investeringsstrategi over en periode. Det er vigtigt, hvis sådanne kontrakter afsluttes gennem advokater med vigtige punkter at diskutere som pris, rente, påløbende renter, betalingsdato, udløbsdato og klausul om forfald.
