Kapitaliseringssatsen er et andet udtryk for afkast, som forventes på en investering i områder med kommerciel ejendom, dette udtryk er kun et forhold mellem afkastprocenten og den faktiske investering i det kommercielle ejendomsprojekt.
Hvad er en kapitaliseringsrate?
Det er forholdet mellem aktivets nettodriftsindtægt og markedsværdi og bruges ofte i ejendomsbranchen.
- Kapitaliseringsgrad anvendes ofte i den kommercielle ejendomsbranche. Det kan bruges til at sammenligne afkastet fra potentielle ejendomme til erhvervelse.
- En ejendom, der tjener en højere sats, vil blive betragtet som en bedre investering end den anden ejendom, forudsat at andre betingelser svarer til bygningernes placering osv. Det giver således mulighed for en hurtig sammenligning af investeringsejendommens indtjeningspotentiale og kan være med til at den bedste investeringsmulighed.
- Det kan give en slags indikation af udviklingen i ejendomspriserne. Hvis satserne krymper, kan det betyde, at ejendommens værdi stiger, og dermed opvarmes ejendomsmarkedet som helhed.
Formel for kapitalisering
Nedenfor er formlen, der bruges til beregningen
- Netto driftsindtægter for en lejeejendom er huslejen minus omkostningerne betalt for vedligeholdelse.
- Det kan også betragtes som investeringsafkast, som en investor modtager årligt ved køb af fast ejendom.
Eksempler på store bogstaver
Eksempel 1
Antag, at en kontorbygning, der giver en nettoindkomst på $ 10.000.000, værdiansættes til $ 75.000.000. Ved hjælp af ovenstående cap rate-formel kan vi beregne bygningens kapitaliseringsgrad:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Således, hvis bygningen sælges for $ 75 mio., Kan det også siges, at bygningen blev solgt til en kapitaliseringsgrad på 13,33%.
Eksempel 2
Lad os sige, at en lejeejendom får $ 1.000 bruttoindkomst hver måned. Ejeren er forpligtet til årligt at betale $ 700 for ejendomsadministration og vedligeholdelse, $ 500 for ejendomsskat, $ 250 for forsikring. Han købte ejendommen for $ 80.000.
I dette tilfælde har vi ejerens bruttoindkomst og udgifter. Således beregner vi netto driftsindtægter på ejendommen:
- NOI = Bruttoindkomst - ejendomsadministration - ejendomsskat - forsikring
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = $ 10550
- Nu beregnes kapitaliseringsrate = NOI / Ejendomspris = $ 10.550 / $ 80.000 = 13,18%
Er høj kapitaliseringsrate altid bedre?
- Kapitaliseringssatser kan være et godt skøn for at sammenligne forskellige investeringsejendomme. Men en højere sats betyder normalt ikke en bedre investeringsmulighed. Cap-renter er vigtige, men en investor skal også undersøge andre parametre.
- Det kan betragtes som et mål for risikoen ved investeringen. Normalt indebærer en lav sats lav risiko, og en højere sats indebærer højere risiko.
Ulemper ved kapitaliseringsgrad
- Den kan kun bruges, når nettodriftsindtægterne er konstante eller ikke svinger meget. Ved at bruge denne kapitaliseringsrate ville værdiansættelsen være noget svarende til værdien fra metoden med diskonteret pengestrøm. Men hvis pengestrømmen er kompleks og uregelmæssig med meget variation, bør en fuld diskonteret pengestrømsmetode bruges til at få en troværdig og pålidelig vurdering.
- Kapitaliseringsgraden kan tage forskellige faktorer i betragtning, men den afspejler ikke den fremtidige risiko. Det forudsætter en bæredygtig indkomst fra fast ejendom, men der kan ikke gives nogen garanti for en sådan antagelse. Lejen kan blive værdsat eller forringet. Ejendomsværdien kan ændre sig på grund af eksterne omstændigheder, hvor investoren ikke har nogen kontrol. Udgifter som vedligeholdelsesudgifter kan opstå. Således giver kapitaliseringsraten ingen vejledning eller forudsigelse om fremtidig risiko.
Konklusion
Kapitaliseringsgrad er en sammenlignende metrik, der er mest nyttig til at sammenligne lignende egenskaber, dvs. ejendomme på en lignende placering, lignende aktivklasse og lignende alder. Denne måling bruges stadig i vid udstrækning til værdiansættelser af ejendomme med kommerciel ejendom og flere aktiver. Ejendomsinvestorer bruger det som et værktøj til at værdsætte deres investeringer og træffe en informeret beslutning. Imidlertid bør investoren ikke betragte kapitaliseringsrater som en go-to-måling, men også overveje forskellige andre faktorer, der kan påvirke aktivværdien. Det er en vigtig målestok, men ikke en udtømmende foranstaltning.
