Definition af industrielle REIT'er
Industrial REITs er en ejendomsinvestering, der ejer eller driver ejendomsejendomme som fremstilling, oplagring, produktion, distribution eller enhver anden industriel ejendom og tjener ved enten at lease eller leje dem til virksomheder.
Hvordan virker det?
Industrielle REIT'er køber rum eller opbygger rum, der kan lejes eller lejes til virksomheder til industrielle, specielt industrielle formål. Sådanne REIT'er danner en pulje af midler, der hjælper deres forretning til investeringsformål. REIT'er indsamler finansiering gennem bidrag fra enten detailinvestorer eller virksomheder. Disse midler bruges derefter til enten at købe bygninger, industrielle knudepunkter (helt eller delvist), industrielle rum, fabrikker, produktionscentre osv. Eller styre, eje eller leje sådanne industrielle ejendomme, så det kan lejes yderligere at indsamle penge.
De arbejder på en forretningsmodel, der kræver højere udbytte til investorerne. Disse REIT'er er fritaget for føderal indkomstskat, så længe de giver 90% af deres skattepligtige indkomst i udbytte til aktionærerne. Investorer har også incitamenter til kapitalforbedring på grund af stigende ejendomssatser.
Industrielle REIT'er udsteder ligesom andre REIT-aktier til aktiefinansiering sammen med gældsfinansiering på virksomhedsniveau. I modsætning til traditionelle ejendomsinvesteringstrusts handler disse fonde således også på offentlige børsmarkeder.
Investorernes perspektiv
-
- Det er vigtigt at bemærke, at REIT'er, herunder industrielle, foretager langsigtede investeringer i ejendomme. Derfor bør enhver beslutning eller plan om at investere penge i sådanne fonde omfatte den langsigtede opfattelse af investeringer.
- Investeringsbeslutninger i disse REIT'er skal baseres på vurderingen af virksomhedens drift. Udbytteudbyttet er et af de bedste måleværktøjer, og det samme kan beregnes ved at dividere udbyttet med pengestrømmen fra driften. Et højere forhold indikerer bedre afkast.
- Se altid efter REITs, der historisk har fungeret godt. En REIT med god præstation er sikker på at have et stærkt team, der normalt giver muligheder for god præstation i fremtiden.
- Før du foretager investeringer, skal du overveje at forstå markedsdynamikken, det makroøkonomiske miljø, hvor REIT fungerer, og investeringens risiko-afkastprofil.
Eksempler på industrielle REIT'er
På det amerikanske marked tegner industrielle REIT'er sig for ca. 10% af de bredt baserede ejendomshandlede fonde. Nogle af de populære REIT'er i den industrielle sektor er:
-
-
- Liberty (LPT)
- Prologis (PLD)
- Americold (KALD)
- PS Business Parks (PSB)
- Østgruppe (EGP)
- STAG Industrial (STAG)
- Innovativ industri (IIPR)
-
Nogle af de højeste udbyttebetalende industrielle REIT'er er:
-
-
- Uniti Group, Inc.
- Plymouth Industrial RIET, Inc.
- Industrial Logistics Properties Trust
-
Disse REIT'er har udbytteudbytter på over 7% hver.
Forskellige REIT'er har forskellige specifikationer for ejendomsadministration. Nogle sådanne REIT'er ejer / administrerer produktionsfaciliteter, mens andre ejer / administrerer lagre eller distributionscentre.
Lad os se på nogle af de velkendte industrielle REIT'er hurtigt:
Prologis falder ind under logistikunderkategorien for disse REIT'er. Det er en af de største og højest vurderede (baseret på kreditværdighed) REIT'er og administrerer lagre og distributionscentre. Det har en markedsværdi på næsten $ 50 mia. Og et udbytte på 2,9%.
En anden vigtig aktør i det industrielle rum er Stag industrielle REIT, som har logistik- og produktionsrum. Det fungerer for det meste i USA og er en mindre spiller. Det gav et udbytte på 4,9%, mens det havde 3,5 milliarder dollars i markedsværdi.
Duke Realty Corporation , baseret i USA, er en anden REIT, der fokuserer på distributionscentre og medicinske kontorer. Dens markedsværdi ligger på $ 10,9 milliarder og udbytte på 2,8%.
Fordele
-
-
- Fleksibilitet i styring af industrielle rum og ændring af dem i henhold til virksomhedernes eller kundernes specifikke behov kommer som en fordel. Således bliver tilpasningsevne en vigtig overvejelse i industriel REIT.
- På en lignende note skal de fokusere mindre på reparationer og æstetik i bygningen og ejendomme. Andre REIT'er står over for dette problem på grund af ejendommens æstetiske værdi.
- Investeringer i disse REIT'er kan være fordele, da der har været mangel på logistikrum, mens mere og mere produktionsaktivitet kommer på pladen.
-
Ulemper
-
-
- Vækstfaktorerne er stærkt afhængige af økonomiske forhold. Oftere end ikke forårsager konstant skiftende makroforhold volatilitet i disse REIT'er. En sådan makroøkonomisk faktor er renten.
- Disse REIT'er har kortvarig karakter af leasing. Dette betyder, at de lejer på kortere sigt sammenlignet med andre ejendomsejendomme, og det påvirker derfor vækstmulighederne forbundet med REIT'er.
- De er udfordrende at oprette og dermed bane vejen for adgangsbarrierer. Enorme investeringer i REITs, især industrielle, får meget få aktører til at deltage i eller opretholde konkurrencen.
- Industrielle REIT'er kan være underlagt risikoen for overforsyning. Under økonomisk velstand er industrielle fremskridt en given, og dette har en tendens til at påvirke efterspørgsel-udbudsprofilen negativt.
-
Konklusion
Industrielle REIT'er har klaret sig over forventningerne i det sidste årti. Denne præstation skyldes primært e-handelsbølgen og den stigende efterspørgsel efter teknologivennlige industrielle rum. E-handelsgiganter som Amazon, Walmart og Home Depot er de største investorer i industrielle rum.
Indtil udgangen af regnskabsåret 2019 oplevede REITs stærke leasespænd og skubbede huslejesvæksten ganske imponerende. Belægningsniveauet steg også til en rekordhøj trods høj lejevækst. De to vigtigste faktorer for denne REIT-vækst har været præstationen for industrielle lagre og efterspørgsel-udbudsprofilen for industrielle rum.
Det skal bemærkes, at disse REIT'er løber en risiko relateret til finansiering, da de er stærkt afhængige af penge, der er blevet lånt fra virksomheder eller investorer. Højere rentesatser kan skade sådanne REITs og forringe deres margener.
