Hvad er en gældsafkast?
Gældsafkast er et risikomål for realkreditudbydere og måler, hvor meget en långiver kan inddrive deres midler i tilfælde af misligholdelse fra ejeren. Forholdet vurderer det procentvise afkast, som en långiver kan modtage, hvis ejeren misligholder lånet, og långiveren beslutter at disponere over den pantsatte ejendom.
Forholdet er populært under vurdering af fast ejendom, men kan bruges til værdiansættelse af et udbytte af ethvert projekt eller aktiv, der tjener indkomst. Det værdsætter både gearing og risiko på samme tid, og det kan bruges i løbet af lånets løbetid, mens det forbliver konsistent.
Dette er en enkeltstående måling, der ikke bruger renter, afskrivningsplan for lån, LTV eller andre variabler.
Formel for gældsudbytte
Formlen for gældsafkast er:
Gældsafkast = Ejendommens nettodriftsindtægt / værdiEksempel på gældsafkast
Lad os analysere ved hjælp af nedenstående gældsudbytteeksempel:
Andy driver en vellykket legetøjsbutik og kræver et lånebeløb baseret på det beløb, virksomheden giver. I øjeblikket tjener butikken $ 500.000 om året, og kravet om et lån er $ 2.550.000. Dermed,
Gældsafkastformel = 500.000 / 2.550.000 = 19,60%
Jo lavere afkast, jo større er den opfattede risiko for det foreslåede lån. Det er af denne grund; långivere kræver højere gældsafkast fra mere risikable ejendomme. Der er ikke noget fast benchmark, men et ideelt udbytte på 10% accepteres generelt.
Beregninger af gældsafkast vs. LTV (lån til værdi)
Gældsservicedækningsforholdet og LTV-forholdet er de traditionelle metoder, der anvendes i kommerciel ejendomslånforsikring. De er imidlertid udsat for manipulation.
LTV er det samlede lånebeløb divideret med den vurderede værdi af en ejendom (Anslået markedsværdi leveret af fagfolk). Denne markedsværdi er et skøn og udsat for volatilitet, især efter finanskrisen i 2008. Dette er muligvis ikke den mest nøjagtige måling under ustabile situationer. Lad os observere nedenstående sammenligning af MV (markedsværdi) og DY:
Disse kan også ses på for at vurdere låneforslag og deres gennemførlighed. I ovennævnte tilfælde er udbyttet 6,25% eller vil ændre sig efter en af komponenterne, dvs. NOI eller lånebeløb. Ovenstående tabel viser, at LTV-forholdet ændrer sig med ændringen i estimeret markedsværdi (MV).
Beregning af gældsafkast i forhold til gældsservicedækningsgrad (DSCR)
DSCR er nettodriftsindtægten divideret med den årlige gældsbetjening, dvs. det beløb, der kræves over en periode til tilbagebetaling af gæld. For eksempel, hvis det krævede lånebeløb ikke opnår det forventede 1,10 gange DSCR, kan en 25-årig afskrivning være nyttig i det samme. Dette øger risikoen for lånet gennem reflekteres ikke i DSCR eller LTV. Lad os overveje nedenstående tabeller til sammenligning af DY og DSCR:
Da afkastet ikke påvirkes af amortiseringstidsrammen, kan det give et objektivt mål for risiko med en enkelt måling.
- I dette tilfælde er udbyttet 6,25%, men hvis den interne politik kræver mindst 9% udbytte, vil dette lån ikke blive godkendt.
- Man kan se, at afskrivningsperioden påvirker, om DSCR-kravet kan opnås. Hvis policen kræver en DSCR på 1,1 gange, er det kun et amorteringslån på 25 år, der opfylder kravet.
- Hvorvidt så lang tid er mulig eller ej, er dog ledelsen og fleksibiliteten i de interne politikker til at beslutte.
Konklusion
Beregning af gældsafkast kan ikke manipuleres ved at ændre lånevilkårene for at gøre det foreslåede lån mere acceptabelt.
Valgmuligheder som tegning og strukturering af lån er meget dybere i stedet for et enkelt forhold; der er andre faktorer, som dette udbytte ikke overvejer, såsom:
- Efterspørgsel og leveringsbetingelser
- Garantistyrke
- Ejendommens tilstand
- Lejers økonomiske stilling mv .;
Således skal alle aspekter, herunder makroøkonomiske faktorer, overvejes, når man bruger dette forhold.
Dette er blevet meget vigtigt for at give långivere, der securitiserer fastforrentede lån, og også til långivere i livsforsikringsselskaber. Det eliminerer subjektivitet og guider långivere guide i et oppustet marked.
