Hvad er pantforpligtelser?
Collateralized Mortgage Obligation (CMO) er en type realkreditobligeret investering, hvor et antal realkreditlån samles sammen og sælges som investeringspapirer. Kontantstrøm opstår, når låntagerne tilbagebetaler deres lån, som derefter udbetales til CMO-investorerne.
Hvordan fungerer CMO'er?
Sikkerhedsstillet pantforpligtelse er opdelt i forskellige risikokategorier kendt som trancher. Disse flere klasser er beregnet til investorer med forskellige risikovilligheder og forventede afkast. De har forskellige udløbsdatoer og rangeres efter prioriteringen af betalinger, dvs. og nogle trancher betales af før andre. Som et resultat opfører hver tranche sig som separat sikkerhed med forskellige udestående hovedstol og kuponer.
Den mest risikable tranche vil være den første, der bærer byrden af tab som følge af misligholdelse, og til gengæld vil blive belønnet med den højeste kuponrente blandt alle. I tilfælde af forudbetalinger modtager den mindst risikofyldte klasse sin andel først og har de laveste afkast. At strukturere CMOS på denne måde eliminerer eller nedsætter ikke risikoen. I stedet fordeles risikoen blandt investorer i henhold til deres risikoprofiler.
Typer af tranching i CMO
# 1 - Kredittranching
Dette er den mest udbredte form for forgrening, der sigter mod kreditbeskyttelse. Strukturen består af senior- og juniortrancher. Juniortrancher absorberer tab som følge af misligholdelse af låntagere, før de kan overføres til seniortranchen. Uanset hvilken pengestrøm der er tilgængelig, stilles de første trancher først til rådighed. Denne form for struktur kaldes også "vandfaldsstrukturen." Generelt defineres også en tærskeludløser, hvor tabene efter en vis grad af kriminalitet også bliver overført til seniortranchen.
# 2 - Overkollateralisering
Dette henviser til en situation med kreditforbedring, hvor hovedværdien af udstedte CMO'er er langt mindre end den samlede værdi af underliggende pant. Dette gør CMOS over sikkerhedsstillelse, hvor de ikke oplever tab, før værdien af prioritetslån falder under hovedstolen for CMO'er, hvilket fører til under sikkerhedsstillelse. Denne betingelse er almindelig i tilfælde af subprime-lån.
# 3 - Overskydende spredning
Udtrykket overskydende spread henviser til forskellen mellem kuponrenten for de udstedte CMO'er og den vejede gennemsnitlige rente på alle pant i puljen. Vedligeholdelse af overskydende spredning giver en pude for eventuelle tab, der måtte opstå i fremtiden. Denne margin er gemt på en spredt konto og bruges til at opretholde rettidige betalinger i tilfælde af misligholdelse og manglende betaling.
# 4 - Forudbetalingstranching
Forudbetalingstranching er en metode til at yde et niveau af beskyttelse mod risiko for forudbetaling. Forudbetaling af prioritetslån i puljen forkorter levetiden for CMO'er, da hovedstolen betales før løbetid, og eventuelle fremtidige rentebetalinger forsvinder. Forudbetalingstranching allokerer forudbetalingsrisikoen over et antal trancher. Dette kan kontaktes på en række måder:
- Time Tranching - Alle de primære betalinger, der er tilgængelige på én gang, bruges til at betale den første tranche. Eventuelle næste forudbetalinger går til den næste tranche i sekvensen. På denne måde modnes forskellige trancher på forskellige tidspunkter.
- Parallel tranching - Dette sker, når kuponrenten på alle trancher til sidst svarer til renten på pantene i puljen. Trancher kan have faste eller flydende renter, men det hele kommer ned for at matche realkreditrenterne.
- Z-obligationer / periodiseringsobligationer - Dette refererer til en CMO, der har en "Z" -tranche. Denne tranche er ofte den sidste tranche og modtager først ikke rentebetalinger. Alle renter, der påløber for denne tranche, betaler hovedstolen for andre trancher. Når andre trancher er afbetalt, begynder denne tranche at modtage sine forfaldne betalinger.
- Tidsobligationer og ledsagende obligationer - Tidsobligationer modtager forudbetalinger i henhold til en foruddefineret tidsplan, og ethvert overskud absorberes af supportobligationerne, også kendt som ledsagerobligationer.
# 5 - Kupontransaktion
Denne form for tranchen tilgås ved at omfordele kuponerne til prioritetslånene og udføres for det meste, efter at tranchen er forudbetalt. Kupontransaktion producerer to hovedtyper af trancher:
- Rentetrin (IO) - Denne tranche modtager kun den rente, der beregnes over en nominel hovedstol. Der foretages ingen hovedbetalinger. Derfor står den ikke over for nogen risiko for forudbetaling.
- Hovedtranche (PO) - Denne tranche er kun indstillet til at modtage hovedbetalingen og ingen renter, og derfor bliver den mere sårbar over for forudbetalinger.
Fordele
- Tranching giver investorer mulighed for at tjene overskud, der passer bedre til deres risikoprofiler og forventninger til investeringsafkast.
- CMO'er gavner de finansielle institutioner ved at tillade dem at udstede værdipapirer, der er struktureret på en måde, hvor de ikke behøver at bekymre sig om at foretage betalinger til alle investorer på én gang. Nogle modtager betaling før de andre og dem, der ikke har tilmeldt sig det.
- Investorer har adgang til et varieret sæt realkreditlån under samme tag.
Ulemper
- Forudbetalingsrisiko - Forudbetalinger forkorter en CMO's levetid, og eventuelle fremtidige betalinger ophører med at eksistere.
- Renterisiko - Forudbetalinger er mest almindelige, når markedsrenterne falder, da boligejere ser efter refinansieringsmuligheder for at reducere deres låneomkostninger.
- Markedsrisiko - Den overordnede økonomiske tilstand påvirker også en CMO's funktion.
- Likviditetsrisiko - Realkreditlån er ikke likvide. Hvis en investor ser ud til at komme ud af en position, er det ikke særlig let.
Begrænsninger
Udførelsen af en CMO afhænger stort set af kvaliteten af de underliggende lån. Hvis de underliggende pant er subprime, er sandsynligheden for misligholdelse meget større.
Konklusion
CMOS er komplekse økonomiske strukturer, der styres af de forskellige vilkår, der er knyttet til prioritetslånene i puljen. Som sådan er det ikke særlig let at vurdere de tilknyttede risici og afkast. Undertiden bliver investorer så blændede af den indkomst, der skal komme, at de glemmer at vurdere kvaliteten af det underliggende.
Subprime-realkreditkrisen var et resultat af denne uvidenhed. Dette førte til øget kontrol fra reguleringsorganerne. CMO'er er gode investeringsmuligheder, men som alt andet skal de vurderes for eventuelle risici og tab, inden investeringsbeslutninger træffes.
