Hvad er Cap Rate Formula?
Formlen for cap-rate eller kapitaliseringsrate er meget enkel, og den beregnes ved at dividere nettodriftsindtægterne med aktivets aktuelle markedsværdi og udtrykkes i procent. Det bruges af investorerne til at evaluere ejendomsinvestering baseret på afkastet af et års periode. Det bruges dybest set til at hjælpe med at afgøre, om en ejendom er en god handel.
Matematisk er Cap Rate Formula repræsenteret som,
Cap Rate Formula = Netto driftsindtægt / aktuel markedsværdi af aktivet
Forklaring
Beregningen kan udføres i følgende tre enkle trin:
- Trin 1: For det første skal lejeindtægterne for fast ejendom vurderes korrekt. Baseret på det er beregningen af nettodriftsindtægter udført, hvilket grundlæggende er den årlige indkomst genereret af ejendomsejendommen minus alle udgifter, der afholdes under operationerne, som inkluderer opgaver som forvaltning af ejendommen, betaling af skat, forsikring, etc.
- Trin 2: For det andet skal ejendommens aktuelle markedsværdi vurderes korrekt, fortrinsvis af en anset værdiansættelsesfagmand. Den aktuelle markedsværdi af ejendommen er dens værdi på markedet.
- Trin 3: Endelig kan beregningen af loftet ske ved at dividere nettodriftsindtægterne med den aktuelle markedsværdi af investeringsejendommen.
Eksempler på Cap Rate Formula (med Excel-skabelon)
Lad os se nogle enkle til et avanceret eksempel for at forstå det bedre.
Eksempel nr. 1
Lad os antage, at en investor planlægger at købe en fast ejendom. Nu har investoren til hensigt at træffe beslutningen baseret på loftraten, som er en effektiv måling i vurderingen af ejendomsejendomme. Investoren finder tre ejendomme med deres respektive årlige indtægter, udgifter og markedsværdier som nævnt nedenfor:
Lad os nu beregne cap cap for de respektive ejendomme,
Ejendom A
Så, Cap Rate for ejendom A = ($ 150.000 - $ 15.000) ÷ $ 1.500.000
= 9%
Ejendom B
Så, Cap rate for ejendom B = ($ 200.000 - $ 40.000) * 100% ÷ $ 4.500.000
= 3,56%
Ejendom C
Så, sats for ejendom C = ($ 300.000 - $ 50.000) * 100% ÷ $ 2.500.000
= 10,00%
Derfor bør investoren købe ejendom C, da den tilbyder den højeste sats på 10%.
Eksempel 2
Lad os antage, at der er en anden investor, der ønsker at købe en fast ejendom, og investoren har nedenstående oplysninger. Investoren investerer kun i ejendommen, hvis loftet er 10% eller højere.
Baseret på ovenstående oplysninger har vi nu beregnet følgende værdier, som vil blive brugt yderligere til beregning af loftraten.
Årlig bruttoomsætning
Årlig udgift
Netto driftsindtægter
I nedenstående skabelon har vi brugt beregningen af cap rate ligningen.
Så beregningen bliver -
Da den beregnede cap-rente er højere end investorens målsats (10%), kan investoren derfor investere i den pågældende ejendom. Baseret på den beregnede rente kan det også udledes, at hele investeringen vil blive inddrevet i = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 år
Cap Rate Formula Calculator
Du kan bruge følgende regnemaskine.
| Netto driftsindtægter | |
| Aktuens aktuelle markedsværdi | |
| Cap Rate Formula | |
| Cap Rate Formula = |
|
|
Relevans og anvendelse
- Den primære anvendelse af en cap rate er at skelne mellem forskellige muligheder for investering i fast ejendom. Lad os antage, at en ejendomsinvestering tilbyder omkring 4% til gengæld, mens en anden ejendom har et loft på omkring 8%. Derefter vil investoren sandsynligvis fokusere på ejendommen med et højere afkast. Desuden kan den også vise tendensen for ejendommen, som indikerer, om der er behov for en justering baseret på den estimerede lejeindtægt.
- Fra en ejendomsinvestors synspunkt er et loft et vigtigt redskab, da det gør det muligt for en investor at vurdere en ejendomsejendom baseret på dens aktuelle markedsværdi og dens nettoindtægter. Det hjælper med at nå frem til det oprindelige afkast på en investeringsejendom.
- For en investor kan en stigende sats på en ejendom indikere en stigning i lejeindtægter i forhold til ejendommens pris. På den anden side kan investoren se et fald i denne sats som et tegn på lavere lejeindtægter i forhold til ejendommens pris. Som sådan kan det være en kritisk faktor for en investor at beslutte, om ejendommen er værd at købe eller ej.
- Yderligere kan det også være en indikator for, hvor lang tid en fast ejendom tager for at inddrive hele investeringen i den pågældende ejendomsejendom. Lad os antage, at en ejendom tilbyder en sats på ca. 10%, hvilket betyder, at det vil tage 10 år (= 100% ÷ 10%) for investoren at inddrive hele investeringen.
