Hvad er forhold mellem lån og værdi?
Loan To Value Ratio er et forhold mellem lånebeløbet i forhold til den samlede værdi af et bestemt aktiv og bruges mest af banker eller långivere til at bestemme det lånebeløb, der allerede er givet på et specifikt aktiv eller den margin, der skal være opretholdes inden udstedelse af penge for at beskytte mod fleksibilitet i værdi.
Lad os tage et simpelt eksempel. Lad os sige, at du vil købe et hjem. Og du vil tage hjælp fra en bank til at tage et bestemt lånebeløb. Hvorfor? For i øjeblikket har du ikke så mange kontanter til rådighed for at købe huset helt alene. Så du går til banken, forstår deres LTV og beslutter at købe et hjem.
Hvis vi tilføjer nogle tal, ville det blive let for os at forstå. Antag, at du vil købe et hjem til en værdi af US $ 200.000 (den vurderede værdi af hjemmet på markedet). Bank fortalte dig, at de kun kan give dig 80% af beløbet. Og resten skal du give i din egen lomme.
Så dette er 80% lån til værdi-forhold. I dette tilfælde betaler en bank dig et lån på pant på US $ 160.000, og du skal betale US $ 40.000 fra din egen lomme for at købe boligen.
Formel
Formel for lån til værdi-forhold = Ejendommens beløb / vurderede værdi
Det er et af de vigtigste risikovurderingsværktøjer i finansielle institutioner. Og inden lånene udlånes til låntagerne, undersøger långivere, inden de godkender pantet.
Normalt er den vurderede værdi af ejendommen salgsprisen. Men alligevel vil långivere eller bankerne sende deres vurderingsteam for at værdiansætte ejendommen. Og så ville de beslutte at låne beløbet (pantbeløbet).
I USA har de fleste tilfælde rapporteret Loan to Value Ratio (LTV) under 80%. Men LTV kan være mere end det, og i så fald kan renten gå højere.
En ting, vi skal forstå i LTV, er dette - højere ville være forholdet, mere ville være risikoen. Så hvis långiveren giver dig højere LTV; det betyder, at den har større risiko i sig. Og det er grunden til, at renten også ville være højere.
Og låntager lider også meget på grund af en høj LTV, selvom det ser ud til, at låntager får fordelen. Når LTV er højere, stiger omkostningerne ved lånet, og da risikoen for udlånet er meget mere (da långiveren betaler mere), er renten meget højere. For eksempel, hvis en låntager låner penge fra banken med et lån til en værdi på 95%, ville han betale mindst en 1% højere rente end en låntager, der har taget et lån med en LTV på 75%.
Også kassen DSCR-forhold
Fortolkning
Nu kan du undre dig over, hvorfor LTV er vigtig, og hvordan skal vi se på LTV med hensyn til udlån og låntagning.
Sådan påvirker LTV udlånet -
- LTV spiller en væsentlig rolle i sikringen af et realkreditlån eller en egenkapitallån eller kreditlinje.
- Det påvirker også låntager på en drastisk måde. Låntageren kan synes at have glæde af indledningsvis, da hans procentdel af betaling reduceres. Men hvis vi overvejer den langsigtede effekt, er den enorm og højere LTV tvinger låntager til at betale meget mere til långiveren over en periode.
- Lad os nu sige, at du som låntager accepterer et højere lån til forholdet. Hvad sker der så? Hvis forholdet mellem det første pant er mere end 80%, har långivere brug for en privat pantforsikring (PMI). I denne slags tilfælde har låntagerne en mulighed. Først og fremmest kan de tale med långivere og nøjes med et forhold på 80% i forhold til værdi, og hvis det ikke bliver tilstrækkeligt, kan låntagerne gå til sekundær finansiering for det resterende nødvendige beløb.
- Nu er du nødt til at tænke, at hvad ville give dig flere fordele? Hvis du går efter det første pant og når frem til et forhold på 78% i forhold til værdi, vil privat pantforsikring (PMI) helt blive elimineret. Men i så fald skal den anden pantret, hvis interesse er meget mere end det første pant, betales.
- Dette bringer os helt til et andet koncept, som er udvidelsen af lån til værdi-forholdet (LTV), og som kombineres lån til værdi til et forhold (CLTV). CLTV hjælper låntagere med at holde LTV lav, og de behøver derfor slet ikke at betale PMI.
LTV-eksempel
Eksempel nr. 1
Lad os se på nedenstående oplysninger -
| I US $ | Bank A | Bank B |
| Pant beløb | 300.000 | 250.000 |
| Vurderet værdi af ejendom | 400.000 | 350.000 |
Nu ved at følge den enkle formel beregner vi forholdet mellem lån og værdi (LTV).
LTV = Lånebeløb / vurderet værdi af ejendom
For bank A ville LTV være = (300.000 / 400.000) = 75%.
For bank B ville LTV være = (250.000 / 350.000) = 71,42%.
Så hvad ville være konklusionen efter beregning af LTV for begge disse banker? Her er konklusionen -
For det første har Bank B en lavere LTV. Det betyder, at den risiko, der er forbundet med lånebeløbet, ville være mindre, og renten ville således også være lavere. Det vil hjælpe låntageren. Men i tilfælde af bank A er LTV lidt højere. Men da den ikke når mere end 80%, behøver låntager ikke at give en privat realkreditforsikring.
Lad os nu se på nogle flere eksempler med forskellige variabler.
Eksempel 2
Lad os se på nedenstående oplysninger -
| I US $ | Bank A | Bank B |
| Købspris | 400.000 | 350.000 |
| Udbetaling | 80.000 | 70.000 |
| Vurderet værdi af ejendom | 400.000 | 350.000 |
I dette eksempel har vi ikke fået pantbeløbet; snarere har vi oplysningerne om udbetalingen. Så hvordan ville vi beregne pantbeløbet?
Sådan gør vi - vi skal trække udbetalingen fra købsprisen.
Lad os beregne det -
| I US $ | Bank A | Bank B |
| Købspris | 400.000 | 350.000 |
| (-) Udbetaling | (80.000) | (70.000) |
| Pant beløb | 320.000 | 280.000 |
Nu kan vi beregne forholdet mellem lån og værdi (LTV).
For bank A ville LTV være = (320.000 / 400.000) = 80%.
For bank B ville LTV være = (280.000 / 350.000) = 80%.
I dette tilfælde er forholdet for begge disse banker 80%. Nu skal banken beslutte, om der kræves PMI til dette eller ej. I det meste af tilfældet kræves der ikke PMI op til 80% af LTV.
Eksempel 3
Lad os nu se et par ekstra ting, så vi kan forstå værdien af forholdet mellem lån og værdi.
| I US $ | Bank A | Bank B |
| Købspris | 400.000 | 350.000 |
| Udbetaling | 80.000 | 70.000 |
| Vurderet værdi af ejendom | 400.000 | 350.000 |
Her har vi både købsprisen og den vurderede værdi af en ejendom. I dette tilfælde, hvad ville vi tage i betragtning ved beregning af forholdet mellem lån og værdi?
Her er aftalen. Vi er nødt til at tage højde for den, der er mindre af købsprisen eller den vurderede værdi af en ejendom.
Lad os beregne.
Først beregner vi lånebeløbet (pantbeløbet).
| I US $ | Bank A | Bank B |
| Købspris | 400.000 | 350.000 |
| (-) Udbetaling | (80.000) | (70.000) |
| Pant beløb | 320.000 | 280.000 |
Nu ville vi fastslå LTV.
Lad os skrive formlen ned for at gøre en bestemt ting klar.
LTV-formel = pantbeløb / mindre købspris eller vurderet værdi af en ejendom.
I dette tilfælde er både købsprisen og den vurderede værdi af en ejendom den samme. Så vi ville tage den samme værdi.
For bank A ville LTV være = (320.000 / 400.000) = 80%.
For bank B ville LTV være = (280.000 / 350.000) = 80%.
Eksempel 4
Lad os nu gøre et andet eksempel med de forskellige vurderede værdier af ejendommen og købsprisen.
| I US $ | Bank A | Bank B |
| Købspris | 360.000 | 330.000 |
| Udbetaling | 80.000 | 70.000 |
| Vurderet værdi af ejendom | 400.000 | 350.000 |
Dette er et andet eksempel, fordi du kan bemærke en forskel mellem den vurderede værdi af en ejendom og købsprisen.
Lad os først beregne pantbeløbet.
| I US $ | Bank A | Bank B |
| Købspris | 360.000 | 330.000 |
| (-) Udbetaling | (80.000) | (70.000) |
| Pant beløb | 280.000 | 260.000 |
For at få et pantbeløb trækker vi altid udbetalingen fra købsprisen, ikke den vurderede værdi af en ejendom.
Da købsprisen nu er lavere end den vurderede værdi af en ejendom, tager vi købsprisen i betragtning, når vi beregner et forhold mellem lån og værdi.
Lad os kigge på det -
For bank A ville LTV være = (280.000 / 360.000) = 77,78%.
For bank B ville LTV være = (260.000 / 330.000) = 78,79%.
I dette tilfælde kan vi se, at LTV for bank B er lidt mere end bank A.
Eksempel nr. 5 (kombineret LTV)
Nu er der tilfælde, hvor en person tager to lån for at reducere LTV, og således at han har brug for mindre omkostninger. I så fald er vi nødt til at beregne kombineret LTV.
Lad os se på et eksempel.
| I US $ | Bank A |
| Lån 1 | 200.000 |
| Lån 2 | 50.000 |
| Vurderet værdi af ejendom | 400.000 |
Den kombinerede LTV har en simpel formel. Her er det -
CLTV = lån 1 + lån 2 / ejendomens samlede værdi
Lad os beregne den kombinerede LTV for bank A nu -
(200.000 + 50.000) / 400.000 = 62,5%.
Nu er denne LTV meget lavere. Normalt, hvis låntager har en god kredit score, tillader banken en LTV på mere end 80%. Og hvis låntager ikke har en god kredit score, normalt går långivere ikke over 80%.
Lån til værdi-forhold Eksempel på brugte biler og nye biler
I dette afsnit vil vi se på LTV i to næsten ens brancher. Vi tager eksempler på to næsten ens brancher, så vi kan forstå værdien af forholdet mellem lån og værdi og hvor drastisk forskellige de begge er.
Lad os først se på eksemplet på brugte billån -
Fra ovenstående graf er det klart, at industriens LTV-forhold er for højt. Det har endda rørt 99% i nogle tilfælde. Fra observationen finder vi, at forholdet mellem lån og værdi altid er over 90%.
Lad os kigge på den nye billånindustri i USA.
I ovenstående graf kan vi se, at LTV-forholdet for lån til nye biler er næsten 10% lavere end LTV for brugte biler. Og for nye billån ligger forholdet mellem lån og værdi inden for intervallet 80-90%.
Nu er spørgsmålet, hvorfor så? Hvorfor er forholdet mellem lån og værdi for brugte billån højere end forholdet mellem lån og værdi for lån til nye biler? Der kan være to særlige grunde til det -
- For det første, måske er brugen af ejere af brugte biler mere tvivlsom end de nye bilbrugere. Således er risikoen mere, og det er grunden til, at LTV er mere i tilfælde af brugte billån.
- For det andet, da købere af nye biler ville betale meget mere (da prisen på nye biler ville være mere end brugte biler), er de mere pålidelige med hensyn til betaling af EMI.
Begrænsninger
LTV er meget nyttigt med hensyn til at låne penge til låntagere. Men der er et par ting, du skal huske på. Dette gælder, hvis LTV er høj.
- Rentesatsen ville være meget højere, hvilket vil øge dit samlede beløb, der skal betales i det lange løb.
- Du skal betale privat pantforsikring (PMI), hvis LTV er mere end 80%. I så fald kan du gå til en anden tilbageholdelsesret (tænk på kombineret LTV).
- Hvis dit forhold mellem lån og værdi er mere end 100% (hvilket kaldes et undervandslån), får du ingen skattefordel.
I sidste ende
Forholdet mellem lån og værdi er meget nyttigt for både långivere og låntagere. Men begge skal holde det under 80% for at sikre mindre risiko og bedre forretningsmæssige konsekvenser.
Nyttige stillinger
- Pris-til-bog-værdi-forhold
- EV til salgsforhold
- Formel for beholdningsomsætning
- Lommeregner til båd
